부 산 Y M C A 시 민 중 계 실

THE BUSAN YOUNG MEN'S CHRISTIAN ASSOCIATION

동구 초량3동 1143-13 부산 YMCA 17층 051-440-3354 http://psymca.or.kr

수 신 : 각 언론사 담당 기자

발 신 : 부산 YMCA 시민중계실장, 황재문 / 051-440-3356/ 010-6632-2331)

일 자 : 2011년 3월 3일.

제 목 : 기간 중 주택 전세보증금 올릴 때 법 기준 고려하지 않아 문제. (총6쪽)

계약기간 중 전세금 올릴 땐 보증금의 5% 안에서만 증액가능

“집주인 특별수선충당금 73만원 안주고 애먹이다 12만원 떼먹어~”

“공인중개사, 집주인에게 계약금도 안주고 보관하던 계약금 떼먹고 중개수수료도 챙겨”

전국단위의 문제이기도 하지만 특히 지난 1여년간 부산지역 주택 전세 값이 폭등하면서 세입자들의 시름이 깊습니다. 2월 들어 상담이 급격히 늘었습니다. 하루에 4~5건씩 밀려드는 상담을 접하면서 전세대란이 맞구나하는 생각도 듭니다.

최근 전세보증금 상향 폭은 세입자에게 엄청난 심리적 부담을 주고 있고, 더군다나 전세계약기간이 만료되기 직전에 통보받은 수천만원 인상 소식은 세입자를 난감하게 합니다.

원칙은 계약기간이 끝나기 6개월 내지 1개월 전에는 집주인이 계약조건을 변경하고 이를 통지해야 법적으로 효력이 생깁니다. 집주인이 1개월 전에 통보하지 않고 계약기간 만료일에 임박해서 통지를 했다면 세입자는 이를 거절할 수 있고 집주인은 이를 강제할 수 없습니다.

제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.

② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. <개정 2009.5.8>

③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.

[전문개정 2008.3.21]

또한 요즘은 계약기간 중에도 집주인이 그 청구기간이나 증액기준을 따지지 않고 전세보증금을 올리려고 하는 경향이 보입니다. 명시적 또는 묵시적 계약 상태에 있는 세입자들에게조차 집주인들이 주변시세가 올랐다는 이유를 들어 막무가내 전제보증금 또는 월세를 올려 받으려 드니 이사철 즈음하여 혼란이 가중될 것으로 예상됩니다.

집주인이 전세보증금을 증액하려면 계약일로부터 1년이 경과하여야 하고 현재의 보증금 대비 5% 범위 안에서 올릴 수 있으며 또한 월세로 전환할 때에도 연14%를 적용하여 12개월로 나누어 받는 것이 원칙입니다.

주택임대차보호법은 서민의 주거안정을 위해 마련된 법이고 이 규정들은 강행규정입니다. 반드시 지키도록 제시된 내용들입니다. 사회·경제적 상황이 바뀌어 집주인이 부득이하게 전세보증금을 올리려 할 때 적용하도록 마련된 법률이기에 지금 이때 세입자들이 꼭 알아두면 유익할 것 같습니다. 무엇보다 집주인들이 사회 분위기에 편승해 과다하게 보증금을 올리거나 일부 월세로 환산하여 받으려고 하는 경향들이 상담을 통해 엿보여서 사회적으로 공유할 필요를 느끼고 상담사례를 정리해 봅니다.

첫 번째 사례는 집주인이 주변 시세 기준하여 전세보증금을 2천만원 올려달라고 합니다. 그러나 주택임대차보호법에 의하면 현재의 전세보증금 대비 5% 범위인 175만원을 증액할 수 있습니다. 또한 집주인은 묵시적계약일자로부터 1년이 경과한 시점인 8월에 이르렀을 때 전세보증금 또는 월세를 올릴 수 있고, 세입자는 이 기준을 초과한 증액에 대해 거절할 수 있습니다. 또한 증액부분을 월세로 전환할 때에는 연14%(1할4푼)을 적용해야 합니다.

사례1. 법정 기준 초과해서 보증금 증액 요구하는 집주인

동래구 명장동 거주하는 안모씨

상기인은 주택 15평을 전세금 3500만원에 입주했고, 2004년 8월부터 지금까지 살고 있다. 처음 2년 계약기간 약정이후 현재까지 묵시적 재계약이다.

최근 집값이 오르면서 집주인은 전세보증금을 5500만원으로 올리겠다고 했으나 상기인의 거절로 보증금4000만원에 월세100만원으로 조정해 둔 상태이다.

상기인으로서는 정세보증금 대출 1500만원을 받는다고 전제했을 때 올전세 5000만원에 살다가 2년 후에는 일부월세로 살 수 있을 것 같은데 지금의 조건으로는 살기 힘들다. 집주인은 요구를 거절하려면 집을 비우라고 한다.

상기인은 택시월급 80만원에 당일수입금으로 사는데 안내가 장애인이기 때문에 사는 것이 넉넉하지 않다.

YMCA : 주택임대차보호법 시행령 제2조 ①항에 의하면 법제7조에 따른 차임이나 보증금의 증액청구는 약정한 차임 등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다고 되어 있으므로 위의 경우 과도한 증액이고, 월세전환시 연14%로 해야함. 이를 초과한 경우 세입자는 집주인의 요구를 거절할 수 있음.

-> 3500만원×5%=175만원

-> 2000만원×14%÷12개월=약230,000원

또한 ②항에 의하면, 제①항에 따른 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다고 되어 있으므로,

상기인의 경우 가장 최근의 묵시적 계약이 있은 날로부터 1년이 경과한 날인 8월 경에나 집주인이 증액 청구할 수 있는 것으로 판단 됨.

<참조-주택임대차보호법시행령>

제2조(차임 등 증액청구의 기준 등) ① 법 제7조에 따른 차임이나 보증금(이하 "차임등"이라 한다)의 증액청구는 약정한 차임등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다.

② 제1항에 따른 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.

제2조의2(월차임 전환 시 산정률) 법 제7조의2에서 "대통령령으로 정하는 비율"이란 연 1할4푼을 말한다.

두 번째 사례는 아파트관리비와 함께 매월 청구되는 특별수선충당금입니다. 특별수선충당금은 공동주택의 유지보수를 위해 입주자가 부담하는 비용이고 입주자가 세입자인 경우에는 소유주가 부담합니다. 이에 대해 세입자는 소유주가 전세보증금을 반환할 때 같이 청구할 수밖에 없는데 이때 세입자가 적극성을 띠지 않으면 받기 힘든 모양입니다. 집주인들이 자발적으로 부담하는 것이 맞고, 이것이 정착되어야만 공동주택 임대차 거래에 있어서 분쟁을 줄일 수 있을 것 같습니다.

사례3. 집주인이 합의하자며 특별수선충당금 일부를 떼먹는 경우

양산시 교동 거주하는 김모씨

상기인은 1개월 전 전세계약이 만료되면서, 집주인에게 그동안 관리비의 일부로 대납한 특별수선충당금 약73만원 상당의 금원을 청구함.

계약이 종료하면서 집주인이 송금해 주겠다고 하고서는 약속을 지키지 않음.

결국 세입자에게 집주인은 합의를 종용하며 60만원만 지급하고 나머지는 떼먹음.

YMCA : 특별수선충당금은 아파트소유주가 부담하는 것이 맞고 세입자의 요구는 정당함.

법원에 민사소송을 제기하거나 대한상사중재원(051-441-7036)에 알선신청을 하실 수 있음. 알선신청은 법원의 조정과 같은 효력이나 절차가 간편함.

주택법

[시행 2011. 1.28] [법률 제9982호, 2010. 1.27, 타법개정]

제51조(장기수선충당금의 적립) ① 관리주체는 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하여야 한다.

② 장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따른다. 다만, 입주자 과반수의 서면동의가 있는 경우에는 다음 각 호의 용도로 사용할 수 있다. <신설 2010.4.5>

1. 제46조의4에 따른 조정등의 비용

2. 제46조의7에 따른 하자진단 및 감정에 드는 비용

3. 제1호 또는 제2호의 비용을 청구하는데 드는 비용

③ 제1항에 따른 공동주택의 주요 시설의 범위, 교체·보수의 시기 및 방법 등에 필요한 사항은 국토해양부령으로 정한다. <개정 2010.4.5>

④ 장기수선충당금의 요율·산정방법·적립방법 및 사용절차와 사후관리 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <개정 2010.4.5>

[전문개정 2009.2.3]

마지막으로 이런 공인중개사는 조심해야 할 것 같습니다.

자기가 보관만 하고 집주인에게 계약금으로 지급하지 않은 상황에서 계약 해제시 세입자가 계약금을 포기해야 한다는 법 논리를 내세우며 착복하려는 경우도 있습니다. 이렇게 되면 법이 보장하기에 부동산거래에서는 공인중개사를 믿고 사람들이 계약금이나 중도금, 잔금, 관리비 등을 보관시켰다가 상대방에게 지급하기도 하는데...이에 대해 경종을 울려야 할 것 같습니다.

또한 부동산중개수수료는 계약이 이루어졌을 때 지급하는 것입니다. 세입자가 계약금을 공인중개사에게 보관한 상태이고 계약금이 집주인에게 전달되지 않았다면 계약은 성립되지 않았기 때문에 중개사는 중개수수료를 청구할 수 없습니다.

사례 2. 공인중개사가 복비 착복 후 반환 거절

부산 수영구 광안2동 거주하는 지모씨

상기인은 자신이 운영하는 세탁편의점 맞은편 복덕방을 통해 집을 구하려고 했었다. 공인중개사는 보증금 300만원에 월세 30만원 짜리 주택을 소개한 후 이에 대한 계약금 20만원과 소개수수료 10만원을 요구했고 상기인은 이를 지급했으나 공인중개사는 계약금을 집주인에게 건네지 않은 채 보관하고 있었다.

집주인에게는 상기인이 자녀와 의논을 해야 한다고 저녁6시가지 기다려 달라고 양해를 구했다. 상기인의 자녀의 반대로 방2칸짜리 대신 방3칸짜리를 구하기로 했고 공인중개사 사무실 남자 직원에게 이 사실을 전했다. 그사이 2칸짜리 집은 다른 세입자와 계약을 체결했음을 알게 되었다. 계약금 20만원은 공인중개사가 보관하고 있는 상태이다.

상기인이 위 계약이 성립되지 않은 것을 이유로 계약금과 복비의 반환을 청구했으나 공인중개사는 이를 거절한다.

YMCA ; 2월 14일 공인중개사와 통화함. 20만원은 돌려주겠으니 오라고 하고 소개수수료는 돌려줄 수 없다고 함. 내담자를 보냈으나 공인중개사는 없고 남자직원이 오리발.

2월 15일 공인중개사와 통화함. 돈을 돌려주었느냐 물으나 소비자가 놔두라고 해서 안주는 것이라고 둘러댐

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률

[시행 2009. 7. 2] [법률 제9596호, 2009. 4. 1, 일부개정]

제31조 (계약금등의 반환채무이행의 보장) ① 중개업자는 거래의 안전을 보장하기 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 거래계약의 이행이 완료될 때까지 계약금·중도금 또는 잔금(이하 이 조에서 "계약금등"이라 한다)을 중개업자 또는 대통령령이 정하는 자의 명의로 금융기관, 제42조의 규정에 의하여 공제사업을 하는 자 또는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁업자 등에 예치하도록 거래당사자에게 권고할 수 있다. <개정 2007.8.3>

②제1항의 규정에 의하여 계약금등을 예치한 경우 매도인·임대인 등 계약금등을 수령할 수 있는 권리가 있는 자는 당해 계약을 해제한 때에 계약금등의 반환을 보장하는 내용의 금융기관 또는 보증보험회사가 발행하는 보증서를 계약금등의 예치명의자에게 교부하고 계약금등을 미리 수령할 수 있다.

③제1항의 규정에 의하여 예치한 계약금등의 관리·인출 및 반환절차 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제32조 (중개수수료 등) ① 중개업자는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 수수료를 받는다. 다만, 중개업자의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니하다.

②중개업자는 중개의뢰인으로부터 제25조제1항의 규정에 의한 중개대상물의 권리관계 등의 확인 또는 제31조의 규정에 의한 계약금등의 반환채무이행 보장에 소요되는 실비를 받을 수 있다.

③주택(부속토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)의 중개에 대한 수수료와 제2항에 따른 실비의 한도 등에 관하여 필요한 사항은 국토해양부령이 정하는 범위 안에서 특별시·광역시·도 또는 특별자치도(이하 "시·도"라 한다)의 조례로 정하고, 주택 외의 중개대상물의 중개에 대한 수수료는 국토해양부령으로 정한다. <개정 2008.2.29, 2008.6.13>

3월부터는 본격적인 이사철입니다. 세입자들이 집주인의 과다한 증액요구나 월세에 시달리거나 이로 인해 거리로 나앉는 일이 없었으면 합니다. 좋은 기사 부탁드립니다.

2011년 3월 3일 시민중계실

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